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公积金贷款紧缩有理！

[font=宋体][size=12pt]今年以来，宏观调控中货币工具频频挥舞，以至连续四次加息以抑制通货膨胀和流动性过剩。钱太多了，股市楼市一起闹腾。当然，房地产金融政策也没闲着。日前就有两则关于公积金贷款紧缩的消息引人关注。[/size][/font][size=12pt][/size]
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[font=宋体][size=12pt]一则新闻是浙江省直公积金管理中心发布五项紧缩令：[/size][/font][font=宋体][size=12pt]二次贷款至少要有一年间隔，商品房结顶后再放贷，郊区房贷款申请受限，[/size][/font][font=Tahoma][size=12pt][b][font=Times New Roman]20[/font][/b][/size][/font][font=宋体][size=12pt]年以上二手房停贷[/size][/font][font=宋体][size=12pt]，[b]支取额度不能超过[/b]每月按揭额的[/size][/font][font=Tahoma][size=12pt][font=Times New Roman]50%[/font][/size][/font][font=宋体][size=12pt]。另一则新闻是南京市规定暂不批准居民第二次[/size][/font][font=宋体][size=12pt]购房申请公积金贷款。[/size][/font][size=12pt][/size]
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[font=宋体][size=12pt]经过近几年的持续关注，我发现杭州和南京在房地产政策方面屡屡有创新之举，不管怎么说，在楼市高温不退、各种矛盾积聚的宏观背景下，此两市政府还是动了很多脑子。单就金积金政策而言，今年年初，[/size][/font][font=宋体][size=12pt]南京就首开先河地对公积金贷款“限高”，规定[/size][/font][font=宋体][size=12pt]从今年起购买高档房和独栋、联排别墅也不得用公积金贷款，其中高档房特指单价[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=12pt]万元以上的房子，笔者当时撰文指出这是很好的尝试。[/size][/font][size=12pt][/size]
[align=left][align=left][size=12pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=12pt]这次我还是要向杭州、南京二市紧缩公积金房贷叫好！从根本上讲，眼下的公积金制度早已变味，由当初配合住房制度改革、支持职工买房，逐渐演化成中高收入阶层受益的制度，而其住房保障的成色越来越不足。我国公积金制度引渡自新加坡。[/size][/font][font=宋体][size=12pt]新加坡弹丸小国，通过公积金制度和组屋制度，政府就能达到几乎全民受益的目标，这在其它发达国家是难以拷贝的，更别说像中国这样人多、财寡的发展中国家。[/size][/font][size=12pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][size=12pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=12pt]最近出台的“[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]24[/font][/size][font=宋体][size=12pt]号文”，明确了我国现阶段住房保障的目标群体是低收入阶层，但不容忽视的是，占城镇居民[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]20%[/font][/size][font=宋体][size=12pt]左右的中等偏下收入家庭怎么办？按目前全国房价水平，这一群体注定买不起商品住宅，甚至连续部分城市正在尝试的限价商品房也承受不了；他们若想实现“安居梦”，政府有必要为其提供一些政策优惠，比如购房免个调税、购房补贴贷款利息、公积金贷款等。[/size][/font][size=12pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=12pt]因此，我国公积金制度必须改革，其重点在于把政策的受益面[/size][/font][font=宋体][size=12pt]向弱势群体倾斜，尤其是买房比较困难的中等偏下收入家庭，以及中等收入家庭。目前，公积金制度奉行的是“[/size][/font][font=宋体][size=12pt]多缴多受益，少缴少受益，不缴不受益”的原则，[/size][/font][font=宋体][size=12pt]其最主要的受益者并非真正居住困难群体，而是那些因单位效益较好和个人收入较高而[/size][/font][font=宋体][size=12pt]缴款[/size][/font][font=宋体][size=12pt]较多的群体，通信、电力、石化等垄断性行业的企业还有补充公积金，部分单位为员工缴交的补充公积金数额很大，[/size][/font][font=宋体][size=12pt]事实上把公积金作为“避税港湾”和“第二工资”。因此，当务之急一方面要调整“进水口”，控制高利润、高福利单位高额缴交公积金；另一方面要调整“出水口”，限制使用公积金贷款多套购房，对于弱势群体要贷款降低“门槛”，增加优惠（如贷款利率等）。[/size][/font][size=12pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][size=12pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/align][/align][font=宋体][size=12pt]此次南京市旗帜鲜明地拒绝二次公积金贷款，体现了限制高收入群体过多受益的原则，值得其它城市借鉴。而杭州市的五项措施中，有两项提高了二次贷款的“门槛”，[/size][/font][font=宋体][size=12pt]“商品房结顶后放贷”与“[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]20[/font][/size][font=宋体][size=12pt]年以上二手房停贷”主要考虑的是降低贷款风险，这是作为金融机构必须考虑的事情。美国次级房贷危机波及全球，这是美国房价持续[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=12pt]年增长后终于下跌的恶果，而自今年二季度以来，我国房价呈加速上扬的态势，因此银监会和央行不由担心起个贷风险，部分商业银行纷纷提高个贷首付即为明证。[/size][/font][size=12pt][/size]
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[font=宋体][size=12pt]最后，分析一下两地官方紧缩贷款的另一原因——贷款增速太快、公积金中心余额告急。为何[color=black]公积金贷款倍受追捧？其一，楼市持续高温，房价不断攀升，通货膨胀加剧，不管缘于自住，还是为了投资保值，民众购房热情高涨；其二，经过多次加息，目前[/color][/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=12pt]年以上银行贷款利率为[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]7.56%[/font][/size][font=宋体][size=12pt]，而公积金贷款利率只有[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]5.04%[/font][/size][font=宋体][size=12pt]，即使银行房贷利率打[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]9[/font][/size][font=宋体][size=12pt]折，也比公积金贷款利率高出[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]1.76[/font][/size][font=宋体][size=12pt]个百分点，这也就意味着，用金积金贷款买房的成本越来越低；其三，目前[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=12pt]年以上金积公积金贷款利率为[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]4.59%[/font][/size][font=宋体][size=12pt]，而[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][font=宋体][size=12pt]年期定期存款利率为[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]4.95%[/font][/size][font=宋体][size=12pt]，首次出现公积金贷款利率与存款利率“倒挂”现象，对于居民而言，公积金里面的钱闲着等于缩水，想方设法也得花出去。[/size][/font][size=12pt][/size]